[정영진] 부동산 자금출처 조사에 대한 오해

발행 2023년 05월 25일

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정영진의 ‘세법(稅法) 이야기’

 

정영진 양천세무서 재산조사팀장
정영진 양천세무서 재산조사팀장

2020년 6월 서울 서초구에 거주하는 65세 김모 씨는 다세대주택을 매매가 7억 원에 매입했다. 세입자 임차보증금 1억 원을 제외한 나머지 금액 6억 원은 남편으로부터 3억 원, 큰아들로부터 2억 원, 큰 며느리로부터 1억 원을 계좌이체 받아 마련했고, 대금 지급 후 소유권이전등기를 마치고 현재까지 보유 중이다. 그런데 올해 3월 주소지 관할 세무서인 서초세무서로부터 부동산 자금출처 조사를 받아 남편과 큰아들 내외로부터 이체를 받은 금액을 증여받았다고 해 증여세 7천만 원을 추징받게 됐다. 무엇이 잘못됐을까?

 

<오해1> 흔히들 미성년자나 20~30대의 젊은 나이로 고가의 부동산을 취득하면 국세청으로부터 자금출처 조사를 받게 될 수 있다고 생각하는 사람이 꽤 많다. 하지만 이는 실제와는 조금 다르다. 국세청의 자금출처 조사는 자금운용액(부동산·주식 취득금액, 부채 상환액, 신용카드 사용액)이 자금원천액(소득금액, 부동산·주식 양도금액, 부채 발생액 등)에 비해 과다할 경우 자금출처 부족분을 어떻게 마련했는지를 확인하는 세무조사로, 조사 결과 자금출처 부족분을 누군가로부터 증여받아 메꾼 것이라면 이에 대해 증여세를 과세하는 것이다. 따라서 자금출처 조사대상자를 선정할 때는 나이보다는 자금원천 즉 소득금액이나 예금 보유액 등이 훨씬 더 중요하다.

 

<오해2> 남편이나 부모 혹은 자식으로부터 금전을 빌려 부동산을 취득한 후 나중에 부동산 가격이 올라 매도하고 원금에 이자까지 합쳐 갚아주면 무슨 문제가 있는가 하는 생각이다. 하지만 특수관계자(부부, 직계존비속 등) 간 금전소비대차는 원친적으로 인정되지 않고 예외적으로 금전소비대차 계약서, 이자지급사실이 입증되는 경우에 한해 증여세 과세대상에서 제외된다. 따라서 이러한 객관적 증빙자료 없이 남편이나 부모 혹은 자식으로부터 금전을 이체받아 부동산을 취득할 경우 이체 시점이 증여시기가 돼 증여세 과세요건이 성립하게 되고, 3개월 이내에 증여세를 신고·납부 해야 한다.

 

참고로 국세청은 2009년부터 소득-지출 시스템(PCI 시스템: Property, Consumption and Income Analysis System)을 개발해 자금출처 관리에 활용 중이고 일선 세무서에서도 PCI 시스템은 물론 수시로 부동산 거래내용 등을 파악해 자금출처 조사대상자를 선정하고 있다.

 

김모 씨가 증여세 추징이 억울하다면 어떠한 조치를 취했어야 할까.

 

우선 관련 증빙 서류를 잘 챙기는 것이다. 조합을 구성해 투자했다면 남편, 큰아들 내외, 김모 씨 등 4인 명의로 조합결성 및 투자약정서 등을 작성해 각자의 투자금과 역할, 조합운영 방법, 양도차익 배분 내용 등을 명확히 하고 공증을 받는 것이다. 금전을 빌려서 취득한 것이라면 금전소비대차계약서(이자지급 내용 포함), 계좌 이체된 이자지급내역 등을 잘 준비해야 한다.

 

그러나 무엇보다도 가장 중요한 것은 이런 큰 금액이 지출되는 거래를 할 경우, 수수료를 내더라도 세무사나 세무법인과 먼저 자문을 받아보는 것이다. 매매금액이나 세금 추징액에 비하면 훨씬 이득이다. 미국의 전설적인 인권변호사 클래런스 대로우(Clarence Darrow, 1857~1938)도 자신이 형사사건으로 기소될 위기에 처하자 가장 먼저 한 일은 실력이 뛰어난 변호사를 구하는 것이었다.

 



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