정영진의 ‘세법(稅法) 이야기’

지난 칼럼에서의 증여세 문제를 검토해 보자. 서울 소재 A아파트를 자녀에게 2024년 1월 10일 증여하고, 2024년 4월 30일 아파트 공시가격인 10억 원으로 증여세를 신고 납부 했는데, 증여세 신고 전인 2024년 4월 10일 같은 단지 내 같은 평형의 제3자 소유 B아파트가 15억 원에 매매되어 2024년 5월 10일 소유권이 이전된 사실이 확인되면 어떤 일이 일어나는가?

A아파트 증여에 대한 증여세 신고일은 2024년 4월 30일이고, 증여세 신고일 내의 유사 재산 매매 사례가액은 시가로 볼 수 있으므로(상증법 시행령 제49조 제4항) A아파트를 증여받은 사람 즉 수증인은 증여 재산 가액을 15억 원으로 변경하여 증여세를 수정 신고하고 추가로 세금을 내야 한다.

그런데 만약 A아파트 수증인이 증여세 신고를 2024년 4월 30일이 아니라, 증여일 다음 날인 2024년 1월 11일에 했다면 어떠한가?

증여세 신고일인 2024년 1월 11일 내에는 유사 재산의 매매 사례가액이 없으므로 당초 신고한 증여세가 그대로 유지된다. 따라서 유사 재산의 매매 사례가액이 없어 아파트 공시가격으로 증여세를 신고하는 경우라면 증여를 받자마자 곧바로 증여세를 신고납부하는 것이 최선이 될 수 있다.

그럼 유사재산의 매매 사례가액이 있는 걸 미처 확인하지 못하고 증여세 신고를 했는데 유사재산의 매매 사례가액 15억 원이 추후에 확인되는 경우 구제 방법은 없을까?

예컨대 같은 단지, 같은 평형의 아파트라 하더라도 위치, 방향, 보전 상태, 리모델링 여부 등에 의하여 가격 차이는 상당히 날 수 있다. 만약 증여받은 재산이 유사재산보다 위치나 방향, 보전 상태, 리모델링 등에서 큰 차이가 나고, 가격이 낮다고 판단되면 증여세 법정 결정 기한(증여세 신고 기한으로부터 6개월) 내에 2명 이상의 감정평가 기관의 감정평가를 받아(기준 시가 10억 원 이하인 경우 하나의 감정가 액도 가능) 감정 평가액의 평균액으로 증여 재산가 액을 결정하여 줄 것을 지방국세청 또는 국세청의 평가심의위원회에 신청하여 구제받을 수 있다.

상속인 혹은 수증인이 기준 시가에 의하여 상속 또는 증여 재산의 가액을 신고하였는데 과세관청이 보기에 당해 신고가액이 시세나 시가에 심히 미달 된다고 판단되면 자체 예산으로 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 평가심의위원회의 심의 결과에 따라 감정가 액으로 당해 상속 또는 증여 재산의 가액을 결정할 수 있다.

즉, 지방국세청 또는 국세청의 평가심의위원회에 감정가 액을 시가로 인정해 줄 것을 신청할 수 있는 것은 비단 납세자에만 국한되는 것이 아니라 관할 세무서장이나 지방국세청장 역시 신청할 수 있다는 것이다.(상증법 시행령 제49조 제1항 단서).

예컨대 서울 강남에 소재하는 이른바 꼬마빌딩의 경우 아파트 공시가격처럼 당해 부동산에 특정된 고시가격이 없고 토지는 공시지가, 건물은 기준 시가만 존재하는 경우가 대부분인데 이러한 기준 시가는 시가 또는 시세와 큰 차이가 난다.

꼬마빌딩의 상속인이나 수증인이 만연히 기준 시가로 상속세나 증여세를 신고한 것을 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 감정평가기관의 감정평가를 받아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가 액으로 당해 꼬마빌딩의 시가를 결정하여 막대한 금액의 상속세나 증여세가 추징되는 경우를 심심치 않게 볼 수 있다. 주의를 요하는 대목이다.

다음 칼럼에서는 배우자 또는 자녀에게 부동산을 증여한 후 그 배우자 또는 자녀가 당해 부동산을 양도했을 때 적용되는 배우자 등의 이월과세에 대해서 알아본다.

정영진 양천세무서 재산조사팀장